【全球独家】曾经价值38亿元的中介公司 如今只卖0.18亿元
公司曾冬梅 2023-05-23 09:38:00 来源：中房报
扫描二维码分享自发布资产转让公告以来，湖北国创高新材料股份有限公司（以下简称“国创高新”，002377.SZ）的股价已经连跌了两天，5月22日下跌0.79%，报收2.51元。
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5月18日的公告显示，国创高新计划以约0.186亿元的价格转让深圳市云房网络科技有限公司（以下简称“深圳云房”）100%股权。深圳云房是Q房网品牌持有人和Q房网业务运营主体，在2017年被国创高新以38亿元的代价收购。
国创高新表示，整体剥离房地产中介服务业务板块是因为该板块出现持续大额亏损，对公司整体经营状况产生严重的负面影响。据了解，过去两年，深圳云房的净利润共亏损了约12.2亿元，连累国创高新近三年净利润持续为负。鼎盛时期，Q房网在全国拥有上千间门店，经纪业务合作人超过2万人，是华南地区排名前列的中介机构。而截至2022年底，该公司仅剩约100间直营门店。
“Q房网之前在中山、珠海发展的还是很好，运营模式有直营、加盟等。”5月22日，某中介机构对中国房地产报记者表示，近两年房地产市场下行，对中介公司影响很大，“二手房业务基本都亏损，成本太高。别说Q房网，头部企业的直营店都支撑得很艰难。”
沥青龙头决心不干中介业务了
根据交易方案，国创高新拟将深圳云房100%股权转让给关联方——国创物业及国创楚源。标的估值约为0.186亿元，评估依据是截至2022年12月31日，深圳云房经审计的净资产为-1351.32万元，2022年度净利润约为-4.7亿元。
国创高新认为，出售深圳云房是优化资产结构的重要一步，有利于减少公司持续亏损的风险，尽快扭转不利局面。2021年度、2022年度，深圳云房的净利润分别为-7.5亿元、-4.7亿元。受此影响，国创高新近三年净利润持续为负，2022年录得-5.39亿元的归属母公司净利润。
国创高新曾经是国内最早、规模最大的改性沥青生产以及改性设备生产的重点高新技术企业之一，也是全国研发、生产和销售高等级公路新材料专业沥青的龙头企业之一。
随着沥青行业进入高度成熟期，行业竞争愈发激烈，2016年，国创高新的经营业绩大幅下滑，归属母公司净利润同比下降了83.25%。在主业增长空间有限的前提下，该公司开始寻求第二主业，构建新的利润增长点。2016年7月，国创高新启动了重大资产重组项目，对深圳云房进行尽职调查。该公司当时表示，深圳云房在国内房地产中介服务行业中居于优势地位，经营模式先进，经营业绩良好，如此次交易能顺利通过，将会大大推动公司“双轮驱动”发展战略的实施。
2017年，国创高新敲定了收购方案，以38亿元的价格向12名交易对方发行股份及支付现金购买其持有的深圳云房100%股权。38亿元的交易对价引起了不少议论，因为按照基础资产法评估，深圳云房的估值约3.33亿元，但此次交易采用的收益法评估，由此产生了超过34亿元的商誉，给此后国创高新的业绩波动埋下了隐患。
为了给这笔交易加上一层安全锁，国创高新与卖方签署了一份业绩对赌协议，要求深圳云房2016年至2019年的净利润分别不低于2.43亿元、2.58亿元、3.23亿元和3.65亿元。
彼时，国创高新对自己的未来满怀美好憧憬，表示交易完成后，就能以深圳云房为依托，成功切入房地产中介服务领域，打造全国房地产行业提供线上与线下（O2O）全渠道营销解决方案的房地产互联网交易平台，并与改性沥青业务共同成为上市公司未来主营业务增长的双引擎。
在对赌的那几年，深圳云房兑现了业绩承诺，但自2020年后，其经营表现便掉头向下。2020年，国创高新录得—29.7亿元的归属母公司净利润，主要原因是深圳云房业绩大幅下降，经营利润明显低于形成商誉时的预期，为此该公司计提了29.63亿元的资产减值准备。
2022年12月28日，国创高新宣布将及时止损，剥离深圳云房。此后两个交易日，该公司股价下跌了近10%。
在5月17日的业绩会上，有投资者直言对国创高新前期投资Q房网的动机持怀疑态度，希望管理层说明未来业绩增长点在哪里。国创高新总经理吕华生表示，后期将重新聚焦新材料领域，充分整合公司在材料领域的资源优势，培养和尽快形成新的利润增长点，
1年裁员3000人
直营门店只剩100间
Q房网的前身是世华地产，由梁文华创立于2000年，以二手房交易及新房代理为核心业务，2003年就成为了深圳本土规模较大的地产中介公司。2020年，该公司开始进行Q房网平台研发，2014年正式以Q房网的名称开启“O2O”模式的发展。2015年，Q房网完成A轮融资，布局全国12个城市。
在国创高新做尽职调查的时候，Q房网是中介代理行业一颗冉冉升起的新星，在珠三角区域的品牌影响力占据行业前三位置，于12个城市拥有上千家门店，经纪业务合作人超过2万人，在深圳、珠海、中山等地区市场的占有率处于领先地位。在国创高新的支持下，Q房网加速华东、华北区域的规划布局，希望形成全国性业务网络体系。
2019年，国创高新表示Q房网在珠三角区域的品牌影响力已位居行业首位，二手房网签单量居深圳第二。
变故出现在2020年，创始人梁文华全面退出并带走了一批老部下，一年后创立看房网。此后，房地产市场步入史上最冷的冬天，Q房网业绩贡献最高的城市——深圳，一手及二手房市场都表现不佳，量价齐跌。2022年，深圳商品住房总成交量为56142套，创下2010年以来的新低。
深圳世华公司曾在2022年8月发出一份内部信，透露公司经营困难，现金流极度承压，有近6亿元的应收新房佣金或因房企暴雷，面临赢了官司收不回钱。
国创高新也在2022年的年报中表示，房地产市场交易十分低迷，房地产中介服务业务营业收入严重下滑，为应对不利局面，公司相继采取了减员撤铺等措施，亏损严重。报告期内，该公司累计关闭低效门店800余间，裁减和压缩冗余人员3000余名。截至报告期末，其直营门店约100间，主要位于珠海、中山。
5月份，因为深圳的直营门店关闭，Q房网一度传出倒闭传闻。随后，该公司澄清称，一直处于正常经营中，深圳地区业务模式全部转为加盟，其他城市的授权加盟业务和直营业务也均正常经营。
“直营转为加盟，是为了成本转移，减轻资金压力。”某中介机构表示，目前一手及二手房市场的交投都不活跃，颇为考验中介公司的运营能力，为了生存必须严抓成本控制，目前各大公司都在探索新出路。
